काठमाडौं । घर–जग्गा कारोबार पारदर्शी हुन नसकेको गुनासो थुप्रै आउने गरेका छन्– चाहे त्यो व्यक्तिगत वा कम्पनीमार्फत् कारोबार गर्दा होस् ।

जुन ढंगमा पारदर्शी हुनपर्ने थियो, त्यही ढंगमा पारदर्शी हुन सकिरहेका छैनन् । हो, घरजग्गा व्यवसायीलाई पारदर्शी र मर्यादित बनाउन ‘स्टक मार्केट’ जस्तै ‘ल्यान्ड मार्केट’ ल्याउन व्यवसायीहरूले सरकारसमक्ष प्रस्ताव गर्दै आएका छन् ।

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनी नेपालमा वार्षिक करिब चारदेखि ६ लाख घरजग्गाको कारोबार हुने गरेको बताउँछन् ।  लोहनीका अनुसार, वार्षिक रुपमा लगभग सातदेखि १० खर्बको प्रोपटी रजिष्ट्रेसन हुन्छ ।

“यो भन्दा तीनदेखि पाँच खर्ब बढीको प्रोपटी रजिष्ट्रेसन हुनुपर्थ्यो । तर, हाल ‘अन्डर इनभ्वाइस’ कारोबार भएका कारणले तीनदेखि पाँच खर्ब कम रजिष्ट्रेसन भइरहेको छ,” लाहनीले भने ।

त्यति धेरै कारोबार भए तापनि जति राजश्व संकलन हुनुपर्ने थियो, त्योअनुसार हालसम्म संकलन हुने सकेको छैन । पाँच खर्बको रजिष्ट्रेसन ट्याक्स कम्तीमा पनि १५ अर्ब रुपैयाँ आसपास हुन आउँछ ।  न्युनतम लाभकर पाँच प्रतिशतले हिसाब गर्दा पनि २५ अर्ब हुन्छ । 

तर, घरजग्गा कारोबार पारदर्शी हुन नसक्दा राज्यले सबै गुमाइरहेको लोहनी बताउँछन् । “ब्रोकर लाइसेन्स अनिवार्य नगर्दा उनीहरुले कति कमिसन खान्छन् ? त्यसको कुनै लेखाजोखा छैन,” उनी भन्छन् ।

सरकारले एउटा निश्चित ठाउँको जग्गाको न्युनतम मूल्य तोकिदिएको छ । तर, बजार मूल्य त्यो भन्दा तीन/चार गुणा बढी हुन्छ । धेरै मानिसहरुले घरजग्गा खरिद ‘बजार मूल्य’ अनुसार गर्छन् । तर, उनीहरुले सरकारी मूल्यमै रजिष्ट्रेसन गर्दा घरजग्गा कारोबार पारदर्शी र राजश्व संकलनमा कमी आएको व्यवसायी बताउँदै आएका छन् ।

“एउटा मूल्यमा खरिद–बिक्री गरेको हुन्छ । तर, रजिष्ट्रेसन न्युनतम् मूल्यमा हुन्छ । त्यसले गर्दा रजिष्ट्रेसन दस्तुर र पुँजीगत लाभकर गुमिरहेको छ,” लोहनीको भनाइ छ ।

त्यस्तै, बोक्ररहरूले ‘कमिसन’ लिएका हुन्छन् । तर, लाइसेन्स सिस्टम नभएका कारणले गर्दा उनीहरूले ‘कमिसन’वापतको ट्याक्स सरकारलाई बुझाउँदैनन् ।

हाल घरजग्गा खरिद गर्दा खरिदकर्ताले कुनै व्यक्तिलाई समाउन पर्ने वा बिचौलियाका भरमा बस्नुपर्ने अवस्था छ । अर्काेतर्फ बिक्रेताले पनि बिचौलियाका भरमा कारोबार गराउनुपर्ने परिस्थिति रहेको लोहनी बताउँछन् । 

यस्ता बजारमा देखिएका विभिन्न किसिमका समस्या, विकृति–विसंगतिलाई समाधान गर्न, पारदर्शी बनाउन एउटैमात्र विकल्प ‘ल्यान्ड मार्केट’ रहेको लोहनी बताउँछन् ।
 
‘ल्यान्ड मार्केट’ के हो ?

‘ल्यान्ड मार्केट’को अवधारणा ‘स्टक मार्केट’ जस्तै घर जग्गाको कारोबार गर्ने एउटा ‘डिजिटल प्लेटफर्म’ हो । 

“डिजिटल प्लेटफर्मको नाम ‘ल्यान्ड मार्केट’ मात्र भएर ‘रियल स्टेट मार्केट’, ‘भूमि बजार’ वा अन्य कुनै एउटा नाम दिन सकिन्छ । एउटा केही नाम दिएर संस्था गठन गर्नुपर्छ,” लोहनीले बाह्रखरीसँग भने ।

यो कार्यान्वयनमा ल्याउन भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले ऐन बनाउनुपर्ने लोहनी बताउँछन् । त्यसका लागि उनले सरकारसँग छलफल भइरहेको जानकारी दिए ।

‘ल्यान्ड मार्केट’ सञ्चालनमा आएपछि के हुन्छ ?

त्यो संस्थामार्फत् कारोबार गर्ने व्यवस्था गर्नासाथ ‘कर छली’ रोकिने दाबी लोहनी गर्छन् ।  जसले गर्दा राजश्व संकलनमा ठूलो सहयोग पुग्ने जिकिर लोहनीको छ । बिक्रेतासँगै खरिदकर्ता पनि ठगिनबाट जोगिने, खरिदकर्ताले छानेर घरजग्गा खरिद गर्न सक्ने र बिक्रेताले पनि प्रसस्त ग्राहक पाउने उनले बताए । घरजग्गा कारोबारमा देखिएको विकृतिको अन्त्य हुने लोहनीको दाबी छ ।

“ब्रोकरहरुले पनि लाइसेन्स सिस्टम हुने हुँदा उनीहरूले गरेको पेशा मर्यादित हुन्छ,” लोहनीले भने । 

घरजग्गाको कारोबार कसरी हुन्छ ?

यतिखेर बजार ट्रेन कुनै पनि ठाउँमा घरजग्गा खरिद–बिक्री गर्दा ‘मिडिएटर’ समात्नुपर्ने वा खोज्दै हिँड्नुपर्ने परिस्थिति छ । ‘ल्यान्ड मार्केट’ सञ्चालनमा ल्याउन सके बिक्रेताहरूको प्रोपटीहरु ‘डिजिटल प्लेटफर्म’ राखिन्छ । 

हरेक दिन कुनै निश्चित ठाउँको प्रोपटीको ‘डिटेलिङ’ हुन्छ । बिक्रीमा रहेको हरेक प्रोपटीको जमिन कति हो ? लम्बाई, चौडाई कति छ ? मूल्य कति हो ? यी सबैको विवरण ‘डिजिटल प्लेटफर्म’मा राखिन्छ । त्यसपछि खरिदकर्तासँग प्रोपटी खरिदका लागि हजारौ विकल्प हुन्छ ।

यस्तै, बिक्रेताका लागि देश–विदेशमा जहाँ भए पनि आफ्नो बिक्री गर्न चाहेको प्रोपटी यस ‘प्लेटफर्म’मा राख्न सक्ने भए ।  प्लेटफर्ममा प्रोपटी राखेपछि ‘बिडिङ’ गरिन्छ । त्यसो गर्दा जसले उच्च मूल्य दिन्छ, उसलाई बिक्री गर्न सकिने  लोहनी बताउँछन् ।

साथै ‘बिडिङ’लाई पारदर्शी बनाउन सरकारले सोहीअनुसारको मेकानिजम बनाउनुपर्ने लोहनी बताउँछन् । 

“कतिमा ‘बिडिङ’ भयो भनेर हेर्ने मेकानिजम हुन्छ । त्यसले कुन–कुन प्रोपटीको बिडिङ कतिमा भयो भनेर हेर्छ । सोहीअनुसार कारोबार हुन्छ,” उनले भने, “उदाहरणका लागि एक अर्बमा ‘बिडिङ’ भएको सम्पत्तिको ५० करोडमा बिक्री गर्छु भन्न पाइँदैन । यसले गर्दा ‘अन्डर इनभ्वाइस’ भइरहेको कारोबार रोकिन्छ ।’

‘प्रोपटी’ डिजिटल प्लेटफर्ममा कसरी राख्ने ?

डिजिटल प्लेटफर्ममा बिक्रेताले आफूले बिक्री गर्न प्रोपटी सहजै रुपमा इन्ट्री गर्न सक्नेछन् । “बिक्रेताले सक्षम छ भने आफैँ प्लेटफर्ममा प्रोेपटी राख्न सक्छ, अन्यथा सक्षम व्यक्तिलाई राख्न लगाउँछ,” उनले भने ।