विगतका केही दशकमा आर्थिक आधारविना जमिनको मूल्य आकासिँदै गएकाले देशको समृद्धिको प्रयास कमजोर भएको छ । यस लेखमा हालको जमिनको मूल्यसँग सम्बन्धित समस्या, जमिनको मूल्य नियन्त्रणको सैद्धान्तिक आधार तथा प्रक्रियाका बारेमा प्रकाश पार्ने प्रयास गरिएको छ ।

समस्या
नेपालमा जमिनमा लगानी गरेमा नाफा कमाउन वारेन बफेटलाई समेत उछिन्न सकिन्छ भन्ने मान्यता व्याप्त छ । कसैले दसबीस वर्षअघि जग्गाका टुक्रा किनेको छ भने उसले उसको लगानी दसौंदेखि सयौं गुणा कसरी बढ्यो भनेर बताउन सक्नेछ ।

जग्गा व्यापारी वा दलालहरूले अर्काको पैसाबाट जग्गा बजारलाई आफू अनुकूल बनाई कसरी कर छलेर भाग्यशाली बने भन्ने बताउलान् । व्यापारिक घरानाले कसरी आफ्नो व्यापारको ठूलो धनराशि जग्गामा लगाएर ’ल्यान्ड पोर्टफोलियो’ कायम गरिराखेका छौं भन्लान् ।

अनि भ्रष्टाचार, कर छली र अन्य अपराधबाट कमाएका कालोधनका मालिकहरू कसरी जमिन तिनको कालोधन लुकाउन स्वर्ग साबित भएको छ भनेर चुपचाप सहमत होलान् । 

अब अर्को पाटो पनि हेरौं ।  सुलभ घर भन्ने शब्दावली अब दसौं हजार सहरी बासिन्दाका लागि सपना हुन पुगेको छ । जग्गाका लगानीकर्ता तथा दलालले जग्गा एकीकृत गर्न अवरोध गर्ने र  जग्गा बाँझो राखेर आर्थिक उन्नतिलाई अवरोध गर्ने गरेका छन् ।

बढ्दो जग्गाको मूल्यले वास्तविक लगानीकर्ता, डेभलपर तथा उद्यमी व्यवसायीको लागत प्रतिस्पर्धा क्षमता कम गरेको छ । जग्गा प्राप्तिमा ढिलाइ र अवरोधका कारण पूर्वाधार योजना तथा अन्य आर्थिक विकास अभियान प्रभावित भएका छन् र जग्गाको मूल्यजन्य अनिश्चितताको भुमरीमा फसेका छन् ।

पछिल्लो समयमा जमिनबाट छिटो नाफा कमाउने ध्याउन्नाले गैरकानुनीरूपमा जग्गा कब्जा गर्ने र जमिन सम्बन्धित विवाद चर्काउने काम बढ्दा छन् ।
रेमिटान्स, बचत, ऋण तथा अनौपचारिक अर्थतन्त्रबाट आर्जित पैसाले आर्थिक वृद्धिमा सहयोग गर्नुको सट्टा राष्ट्रिय अर्थतन्त्रलाई घेरा हालेको छ । 
प्रकृतिको आधारभूत गुरुत्वआकर्षणको नियम जग्गाको मूल्यमा पनि लागु हुन्छ ।

गैरउत्पादनशील र जोखिमपूर्ण क्षेत्रमा लगानी गरिएको करोडौं रुपैयाँले यो जोखिमयुक्त बजारलाई उच्च विन्दुमा पुर्याउनेछ । तर यो प्रवृत्ति सधैँ रहनेछैन । अन्ततः यो अस्वाभाविक पानीको फोकाजस्तो विष्फोट हुनेछ र यसले देशको सम्पूर्ण अर्थतन्त्रलाई दुर्घटना गराउनेछ । बैंकहरू टाट पल्टिनेछन् । मानिसले जमिन, सम्पत्ति, रोजगारी र आशा गुमाउनेछन् ।

आजका विजेतासमेत ठूलो हरुवाको दर्जामा झर्नेेछन् । जमिन मूल्यको बबल विष्फोटको समस्याबाट मुक्ति पाउन देशले दशकौंसम्म संघर्ष र सुधार गनुपर्ने हुनसक्छ । 

विद्यमान नीतिको सीमितता
नेपालमा जग्गाको मूल्य नियमन गर्ने कुनै खास नीति छैन । हाल लागु भएको जग्गा नीति या त सीमितरूपमा मात्र प्रभावकारी छन् नभए आफ्नो उद्देश्य प्राप्त गर्न असफल छन् ।

अवैज्ञानिक र निराधार जग्गा हदबन्दीको प्रावधानले पूर्वाधार परियोजनालाई आवश्यक जग्गा अधिग्रहण तथा व्यावसायिक खेतीमा अवरोध सिर्जना गरी राष्ट्रिय अर्थतन्त्रमा नकारात्मक प्रभाव पारेको छ ।

राम्रो कदम हुँदाहुदै पनि भूउपयोग नीतिले कृषी जमिनलाई ’प्लटिङ’बाट जोगाउन सकेको छैन । सुकुम्बासीलाई जग्गा वितरण गर्ने लगातार प्रयास गर्दागर्दै पनि सुकुम्बासी जनसंख्या कम गने सकिएको छैन । जोत्नेको अधिकारको पक्षमा विभिन्न प्रयास भए पनि कृषी जमिनमा जोत्नेको हक स्थापित भएको छैन । 

राष्ट्रबैंकको मौद्रिक नीतिले बैंकको वित्तीय अवस्थाका आधारमा घरजग्गामा लगानी गर्ने  अधिकतम सीमा तोकेको छ । यसले जग्गाको मूल्य वृद्धि नियन्त्रण गर्न केही सहयोग गरेको छ । तर, यस नीतिको उद्देश्य न जग्गाको मूल्य नियमन गर्ने हो न त यसको क्षमता नै छ ।

जग्गाको मूल्य नियन्त्रणका फाइदाः तेहोरो प्रभाव
कल्पना गरौँ, देशलाई समृद्धिको बाटोतिर लैजान संघर्ष गरिरहेको एउटा राज्य तीनवटा फरक फरक विद्रोही समूहसँग विभिन्न मोर्चामा युद्धरत हुँदाहुँदै पनि ती विद्रोहीलाई प्रभावहीन बनाउन र विद्रोहीको धारणामा परिवर्तन गर्न सफल भएर देशको समृद्धिको लागि तीसँगै मिलेर काम गरिरहेको छ ।

राज्यको काम कति प्रभावकारी हुन्छ होला ?
जग्गाको मूल्य नियन्त्रण पनि देशको समृद्धिको लागि त्यस्तै प्रभावकारी हुनेछ । विद्रोहीका रूपमा गलत मार्गमा लागेका महत्वपूर्ण संसाधन, पैसा, जमिन र जनशक्ति एक्कासि ’यु टर्न’ लिएर देशको समृद्धिको लागि काम सुरु गरेजस्तै हुनेछ । 

पैसा : वैदेशिक रोजगारीमा गएकाहरूले राजनीतिक नेतृत्व वा राज्यका नीतिविज्ञका आह्वानविना नै जमिनमा पैसा हाल्न छोडेर स्वःस्फूर्त वास्तविक अर्थतन्त्रतिर पैसा लगानी गर्न, अन्य बजार वा बैंकमा जम्मा गर्न थाल्नेछन् ।

बैंकले जग्गा बजारमा लगाएको  पैसा अन्य  क्षेत्रमा जान थाल्नेछ र राष्ट्रिय अर्थतन्त्रमा योगदान दिन थाल्नेछ । कालो धनले पनि यो वा त्यो तरिकाबाट औपचारिक अर्थतन्त्रको बाटो समात्न थाल्नेछ । यसबाट करोडौं रुपियाँ उत्पादनशील क्षेत्रमा लगानी हुनसक्नेछ र राष्ट्रिय अर्थतन्त्रको स्वास्थ्य सुधारमा सहयोग गर्नेछ ।

जमिनः  हालका जग्गा कारोबारीले यसमा लगानी गर्न आकर्षक ठान्ने छैनन् र आफ्नो कब्जामा रहेको जग्गा कारोबार गर्न थाल्नेछन् । नयाँ कारोबारीले जग्गामा लगानी गर्नुभन्दा पहिला विचार गर्नेछन् । परिणामस्वरूप, अथाह जमिन उत्पादनशील अर्थिक गतिविधिका लागि उपलब्ध हुनेछ ।

सुलभ घरको प्राप्ति सम्भव हुनेछ । नियमन गरिएको जग्गाको मूल्यले सबैलाई निश्चितता प्रदान गर्नेछ । उद्यमीको व्यवसाय प्रतिस्पर्धी र टिकाउ हुनेछ ।  जमिन एकठ्ठा पारेर व्यावसायिक खेती गर्न सम्भव हुनेछ । पूर्वाधार  आयोजना निर्धारित बजेटमा समयमै पूरा हुनेछन् ।

मस्तिष्क:  कुनै न कुनैरूपमा अरूले जग्गा पाउनबाट रोक्ने, जग्गामा लगानी गर्न र दलाली गर्न लागेको जनशक्ति उत्पादनशील क्षेत्रतर्फ लाग्नेछ र राष्ट्रिय अर्थतन्त्रमा योगदान दिन थाल्नेछ ।

जग्गाको मूल्य नियन्त्रणका लागि मार्गदर्शन नीति
जग्गाको मूल्य नियन्त्रणका लागि नीतिगत रुपरेखा कस्तो हुनुपर्ला त ?
समाजवाद उन्मुख अर्थतन्त्र देशको राजनितिक एजेन्डामा मात्र अब सीमित छैन । नेपालको संविधानले समाजवाद उन्मुख अर्थतन्त्रलाई देशको दिगो विकासका लागि मार्गदर्शक सिद्धान्तभित्र पारेको छ ।

संविधानको धारा ३७ मा उपयुक्त आवास नागरिकको अधिकार भएको उल्लेख गरिएको छ । धारा  ५०(३) का अनुसार उपलब्ध साधन र स्रोतको अधिकतम परिचालनद्वारा तीव्र आर्थिक वृद्धि हासिल गर्दै दिगो आर्थिक विकास गर्ने तथा प्राप्त उपलब्धिहरूको न्यायोचित वितरण गरी आर्थिक असमानताको अन्त्य गर्दै शोषणरहित समाजको निर्माण गर्न राष्ट्रिय अर्थतन्त्रलाई आत्मनिर्भर, स्वतन्त्र तथा उन्नतिशील बनाउँदै समाजवाद उन्मुख स्वतन्त्र र समृद्ध अर्थतन्त्रको विकास गर्ने राज्यको आर्थिक उद्देश्य हुनेछ  ।

राज्य अहिले संविधानले निर्देशित गरे अनुरूप राष्ट्रको अािर्थक नीति निर्माणमा जुटेको छ । अन्ततः यो न्यूनतम नीति मापदण्ड राम्ररी परिभाषित ’थ्रेसहोल्ड’ सहित मापनयोग्य उपलब्धिमा आधारित हुनुपर्छ  ।

सुरुआत नै भए पनि यस नीतिका न्यूनतम आवश्यकता र सीमा स्पष्ट छन् । भू उपयोग नीति राज्यको आर्थिक नीतिको एउटा भाग हुनुपर्छ । जमिन संसाधन उच्चतमरूपमा सदुपयोग गरिनुपर्छ । र टुक्रे जमिनलाई एकीकृत गर्न प्रोत्साहित गरिनुपर्छ । 

जग्गाको मूल्यमा उच्च वृद्धिका कारण सहरी क्षेत्रमा घर वा आवास राम्रो रोजगारी भएकाको पनि पहुँचबाहिर पुगेको छ । उपयुक्त आवासमा पहुँच नभएका कारण सहरी क्षेत्रमा झुप्रे बस्तीको विस्तार हुँदै गएको छ ।

झुप्रे बस्तीमा बस्नेहरूको संवैधानिक अधिकारसमेत उल्लंघन भएकोे छ ।  आर्थिक अन्तर कम गर्ने राज्यको दायित्वप्रतिकूल देशलाई उल्टो बाटोमा धकेलेको छ । अर्थिक अन्तर अन्त्य गर्ने एउटा आधार सबैलाई सुलभ आवासको व्यवस्था हो । यो अवस्था सिर्जना गर्नु राज्यको संवैधानिक दायित्व हो ।

सुलभ जमिनप्रतिको पहुँच नै सुलभ घर पाउने अवस्थाको प्राथमिक आधार हो । त्यसैले जग्गामा पहुँच र खरिद गर्ने क्षमता आर्थिकरूपमा समावेशी समाजका लागि एउटा आधारभूत मापदण्ड हो ।

देशमा समाजवाद उन्मुख स्वतन्त्र अर्थतन्त्र कसरी निर्माण हुन्छ भन्ने विषयमा वादविवाद कायमै रहँदा पनि के कुरा स्पष्ट छ भने जग्गामा लागानी गरेर पैसा र जग्गा अड्काएर राख्ने अहिलेको अभ्यास जमिनको बढीभन्दा बढी प्रयोग गरेर समावेशी समृद्धिको बाटोमा लैजाने भन्ने संविधानको कल्पनासँग मेल खाँदैन ।  

जग्गाको मूल्य नियन्त्रणको तरिका

त्यसो भए जग्गाको मूल्य नियन्त्रण कसरी गर्ने त? 
जग्गाको मूल्य नियन्त्रण नयाँ धारणा होइन । धेरै देशले यस्तो नियमन कार्यन्वयन गरेका छन् । जग्गाको मूल्य नियमन विभिन्न अलगअलग तरिका तथा तिनको संयोजनबाट पनि सम्भव छ ।

निर्णय गर्नुअघि हामिले सम्भाव्य विकल्प र तिनको प्रभावका बारे विचार एवं छलफल गर्नुपर्छ । अनिमात्र उद्देश्य पूरा गर्ने उत्तम विकल्प छान्न सकिनेछ । 
यसमा एउटा महत्वपूर्ण तरिका हो जग्गा खरिद विक्रीबाट आएको ’ल्यान्ड भ्यालु एप्रिसियसन’मा कर लगाउने । यसको साधारण सूत्र यस प्रकारको हुन्छ — ल्यान्ड भ्यालु एप्रिसियसन = विक्री मूल्य – खरिद मूल्य । उदाहरणको लागि कसैले जग्गा २५ लाखमा किनेर ७५ लाखमा विक्र गरेको छ र राज्यले ’ल्यान्ड भ्यालु एप्रिसियसन’ कर शत प्रतिशत तोकेको छ भने ५० लाख कर तिर्नुपर्ने हुन्छ ।  यसमा खरिदकर्ताले खरिद मूल्य अर्थात् २५ लाखमा चित्त बुझाउनुपर्ने हुन्छ ।  

यस्तो अवस्थामा के तपाईँ जग्गामा लगानी गर्नुहुन्छ ?
यसमा खरिद मूल्य वा आधार मूल्यको निर्धारण विद्यमान बजार मूल्य वा सरकारले त्यस्तै विशेषता भएको अन्य स्थानमा तोकेको मूल्यलाई आधार मानेर तोक्न सक्छ ।

ल्यान्ड भ्यालु एप्रिसियसन कर निर्धारण उसले किनेको मूल्यमा त्यसपछि थपिएको खर्च वा व्ययभार जस्तो सडक सुविधा थपिएर भएको सुविधाका कारण बढ्न पुगेको मूल्यलाई जोडेर निकाल्न सकिन्छ । कर छल्नका लागि कम मूल्यांकन गर्ने वा मूल्यको कृत्रिम समायोजन गर्ने समस्या समाधान गर्न वस्तुगत र सान्दर्भिक मूल्य निर्धारण विधि अपनाउनुपर्छ ।
’ल्यान्ड भ्यालु एप्रिसियसन’ कर कति लगाउने त ? शत प्रतिशत कर लगाउनु एउटा चरम विकल्प हो  । तर यो प्रावधान  बिद्यमान अर्थतन्त्रलाई दुर्घटना गराउने र बैकिङ प्रणालि नै समाप्त पार्ने जोखिमयुक्त भएकाले त्यति उपयुक्त मानिदैन ।

अर्को चरम विकल्प विद्यमान अवस्थालाई निरन्तरता दिनु हो । समाधान भने यी दुईका बीचबाट निकालिनुपर्छ ।
माथिको प्रश्नको उत्तर खोज्न हामीले राज्यको अर्थतन्त्रको मार्ग निर्देशक सिद्धान्त र जग्गा नीति हेर्नुपर्छ । के जग्गा नीतिले बैंकमा बचत गर्नुको सट्टा चाहेअनुरूप लगानी गर्ने गरेर जग्गा कब्जा गर्ने कामलाई सर्मथन गर्छ ? नीतिले फरक  मापदण्डमा विचार गर्छ ।

जस्तै, ग्रामीण र सहरी क्षेत्र, जमिनको प्रयोग, जग्गा खरिद र विक्रीको अवधि, खरिदको तुलनामा बेच्दा मूल्य ’एप्रिसियसन’को प्रतिशत ? 
के करदर प्रगतिशील हुनुपर्छ ?
एक पटक हामी आफैँ यसमा स्पष्ट भएपछि यस विषयमा अन्तिम निर्णय सजिलै हुनेछ ।